原标题：“借名买房”的三大风险及其破解之道作者 |桂芳芳律师 秦扬来源 | 埃孚欧律师事务所

借名买房，借的是名，失去的可能是房。“借名买房”的法律性质是什么？房子的所有权归属如何？“借名买房”会面临怎么样的风险？我们将通过三个经典案例为大家介绍。

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一、借名购买政策性房屋案例还原：2004年2月27日，郑某与房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由郑某购买位于北京市的某房屋一套合同签订后，杨某、吴某支付了全部购房款，于房屋交付后对房屋进行了装修，并与肖某一起在该房屋内居住。

2005年北京市建设委员会颁发了该房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为郑某，房屋性质为经济适用住房后经郑某申请，北京市住房和城乡建设委员会于2009年向郑某补发了房屋所有权证现郑某诉至法院，要求返还住房。

法院认为：经济适用住房是政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性本案涉案房屋系经济适用住房，登记在原告名下，原告与三被告无书面约定，但是涉案房屋由被告杨某、吴某出资，且一直由三被告占有使用，购房票据及原始产权证书的持有人均为被告杨某，且被告杨某对借名购买经济适用房有合理解释，故应该认定原告与被告杨某之间存在口头的借名买房合同。

该约定违反了国家相关政策的规定，应为无效合同无效后，三被告应该腾退房屋，而被告杨某、吴某因购买涉案房屋所支出的购房款、按揭律师费、契税、印花税、证照费、综合地价款、公共维修基金、个人住房保险费、有线电视入网费等相关款项，原告应该返还。

法律分析：由于诸如“经济适用房”之类的政策性房屋存在的目的是为了保障低收入群体的住房，具有非常强的社会公益性，当借名人利用出名人的购房资格买房时，实际上造成了对社会公共利益的侵犯，违反了民法的实质公平原则。

因此，绝大多数法院在司法实践中都将借名购买政策性房屋的合同界定为无效合同。合同无效之后，借名人无权取得该房屋的所有权，但出名人需要将借名人为购买房屋支付的房款进行返还。

二、借名购买商品房案例还原：2005年8月2日，王某（买受人）与出卖人签订《商品房买卖合同》，购买商品房，合同上的王某的签名由杨某代签合同签订后，杨某以王某的名义支付了全部购房款，涉案房屋的公共维修基金、契税，并委托物业公司办理涉案房屋的所有权证。

杨某以王某的名义于2005年办理了该房屋的入住手续，对房屋进行了装修并居住至今2006年涉案房屋的房屋所有权证下发，该房屋登记在王某名下，系按经济适用住房产权管理的房屋该房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、所有权证等资料原件均由杨某持有。

庭审中，杨某主张其与王某存在口头借名买房的关系，因其不是北京户口，无法购买涉案房屋，故其与王某协商借用王某的名义购买涉案房屋，其支付王某一万元作为报酬，约定五年之后待涉案房屋具备上市交易条件后再过户，因王某一直未回国，故双方一直未办理产权过户手续，2015年王某让其腾房，双方发生纠纷，故其诉至法院。

法院认为：涉案房屋虽登记在王某名下，但房屋买卖合同由杨某代为签订，房款、契税、公共维修基金等均由杨某支付，房屋入住手续由杨某办理，房屋自交付后由杨某负责装修且一直由杨某居住使用，房屋在办理抵押贷款后，贷款均由杨某负责偿还，涉案房屋的买卖合同、公共维修基金收据、契税发票、入住手续、房屋所有权证、抵押贷款合同等手续原件均由杨某持有，双方虽未签订书面的借名买房协议，但杨某提交的上述证据能够形成完整的证据链，证明双方可能存在口头上的借名买房法律关系。

对杨某关于双方存在事实上的借名买房的法律关系的主张，法院予以采信涉案房屋为按照经济适用住房产权管理的房屋，并非经济适用住房，不属于政策性的保障性住房，故双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

杨某现具备在京购房资格，其要求王某配合其办理涉案房屋的解押手续并配合其将房屋过户至其名下的诉讼请求，于法有据法律分析：从合同法的角度分析，“借名买房”协议实际上是一种包含了借名买房合同、借名登记合同的混合合同。

从司法实践来看，只要这种合同是当事人之间的真实意思表示，合同内容不具有《合同法》第五十二条及其他法律规定的无效合同情形，法院通常都会承认这个协议的效力并且，即使合同双方之间不存在纸质的“借名买房”协议，而是仅口头约定了“借名买房”的事宜，只要当事人可以提供房款实际支付人、房屋实际使用权人等完整的证据链条，法院也可以认定这个合同实际存在。

在合同成立的情况下，房屋的所有权也归借名人所有，当借名人无法购买商品房的情形消失之后，可以将该商品房过户至自己名下三、继承纠纷中的“借名买房”在笔者搜索借名买房的司法案例中，还发现一些继承纠纷的案件中会出现的“借名买房”情形，笔者也进行了一些研究。

案例还原：南某与金某7系夫妻关系，上述二人共生育五子女，长子金某4、次子金某3、三子金某5、长女金某2、次女金某1南某于2015年去世庭审中，金某5提交房屋所有权证1个，载明：“房屋所有权人南某，房屋坐落简称504号房屋，建筑面积55.1平房米，填发日期1999年12月15日”。

在上述房屋所有权证后附北京市房屋登记表（楼房）中记载：“海淀区普惠南里×号楼×门×层504”庭审中，金某5表示504房屋实际系其购买，系借母亲南某之名购买，但双方未签订书面协议；金某5表示504号房屋使用了父亲金某7、南某工龄，但购买及取得房屋产权证的时间均在父亲金某7去世后，504号房屋非金某7遗产；。

鉴于使用了金某7、南某工龄情况，金某5主张504号房屋80%权属份额为其个人所有，剩余20%系南某遗产，其应继承10%权属份额，剩余10%由金某1、金某3、金某2、金某4继承金某1、金某3、金某2、金某4对金某5上述表述持异议，称504号房屋使用了金某7、南某工龄，应系两人遗产，应由五子女共同继承；。

不存在金某5借名买房一事法院认为：本案中，被继承人南某在其夫金某7去世后，以标准价购买了504号房屋一套，并办理了房产证，故该房屋应认定为被继承人南某的个人财产，其对该房屋享有所有权，现南某去世，504号房屋系其遗产。

鉴于南某按标准价购买504号房屋的过程中使用了金某7的工龄，故南某之继承人在继承504号房屋后，还应对金某7的继承人给予适当的补偿就金某5辩称504号房屋系其借南某之名购买，实为其个人财产之辩称，根据本院查明的事实及现有证据，本院无法认定其与南某构成借名购房法律关系，故对其该项辩称不予采信。

法律分析：在司法实践当中，继承纠纷中的“借名买房”往往是一方继承人为了改变争议房产的遗产性质，使其变为自己所有的财产而提出的主张，大部分都因无法提供有效的证明其是“借名买房”的证据而被法院不予采纳通过以上三个案例，为大家梳理了“借名买房”的几种情形，并分析了不同情形下房屋的归属。

同时为大家提出一些“借名买房”时应当注意的事项：1、借名购买商品房应当签订书面的借名或代持协议根据一些地方法院的规定（如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十五条第二款），当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。

因此，一旦因为证据的缺失而无法证明“借名买房”关系的成立，借名人将很有可能无法实现不动产登记的变更，而仅仅只是拿回当时所支付的房款，这无疑会造成非常大的损失2、选择合适的代持人在借名人限购条件无法解除的相当长的一段时间里，房屋都是登记在代持人的名下，此时，代持人与被代持人之间订立的合同无法对抗第三人，因此，若此时代持人用此房屋进行抵押或者出售，借名人无法阻止，这将会产生非常大的风险。

另外，代持人的道德、婚姻以及继承风险等都会危及被代持的房产的安全所以在选择出名人时，应当谨慎考虑，选择可以信任的代持人，同时支付部分费用，这样可以减少风险3、不要借名购买政策性房屋通过以上案例可以看出，借名购买的政策性房屋的所有权不属于被代持人只能属于代持人，被代持人仅仅可以拿回自己给付的购房款等金钱利益，无法得到不动产的所有权。

借名买房在法律上属于代持关系，基于各种客观需求，“借名买房”的情形也可能继续存在但是面对越来越高昂的房价，借名买房的风险也越来越大以上三个建议，希望能给你一些参考粉丝福利关注公众号：埃孚欧财富（微信号：foschool）。

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